“Quale mutuo conviene?” è una domanda giusta, ma ha una trappola: non esiste il mutuo “migliore in assoluto”. Esiste il mutuo più adatto a te, oggi, con il tuo reddito, il tuo anticipo, il prezzo dell’immobile e il livello di rischio che puoi permetterti senza dormire male la notte.
Non è assolutament ela scelta azzeccata quella di guardare solo il tasso più basso o la rata più leggera, perchè spesso è un errore classico. A parità di rata iniziale, due mutui possono avere costi totali molto diversi, vincoli diversi e soprattutto un comportamento diverso se cambiano i tassi o se la tua situazione economica cambia. E quando l’importo finanziato è alto (sopra l’80% del valore), queste differenze pesano ancora di più.
In questa guida ti faccio scegliere con un metodo pratico: fisso o variabile (e quando), durata ideale, quanta percentuale conviene finanziare, quali costi guardare davvero (TAEG, spese, assicurazioni), e quali errori evitare prima di firmare. L’obiettivo è semplice: portarti a una decisione lucida, sostenibile e compatibile con le banche che oggi possono davvero erogare il mutuo nel tuo caso.
Non esiste il mutuo migliore: esiste quello giusto per il tuo profilo
Tendenzialmente quando una persona chiede quale mutuo convenga si riferisce alla prima vera differenza tra mutuo a tasso fisso e mutuo a tasso variabile.
Chi ha un reddito stabile e un buon margine di risparmio può permettersi più variabilità e scegliere in modo più aggressivo; chi è già al limite con la rata, anche con un tasso basso oggi, rischia di trovarsi incastrato domani. E qui arriva il punto chiave: il mutuo conviene quando la rata è sostenibile non solo “adesso”, ma anche se cambiano le condizioni (tassi, lavoro, spese familiari).
C’è anche un altro dettaglio che ribalta molte scelte: non conta solo la rata, conta il costo complessivo e la flessibilità.
Un mutuo può partire con una rata più bassa, ma avere costi accessori più alti, vincoli più rigidi o condizioni che diventano penalizzanti se vuoi surrogare, estinguere o rinegoziare. Quindi “conviene” significa: paghi il giusto, dormi tranquillo, e non ti incateni a una soluzione che non ti lascia manovra.
Per questo, prima di parlare di fisso o variabile, conviene ragionare su tre cose: quanto stai finanziando rispetto al valore dell’immobile (sotto o sopra l’80% cambia parecchio), quanto è robusto il tuo reddito nel tempo, e quanta oscillazione della rata puoi tollerare senza stressarti o tagliare pezzi di vita. Se questi tre pilastri sono chiari, scegliere il mutuo giusto diventa molto più semplice.
Il primo calcolo da fare: quanta rata puoi permetterti davvero
Prima ancora di scegliere tra tasso fisso e variabile, la domanda giusta è una sola: qual è la rata mensile che puoi sostenere senza andare in apnea? Perché il mutuo “conviene” solo se resta compatibile con la tua vita reale: spese fisse, figli, auto, risparmi, imprevisti. Se parti dall’importo del mutuo e “speri” che la rata venga bene, stai costruendo al contrario.
Le banche ragionano in modo molto pratico: guardano il tuo reddito, sottraggono gli impegni in corso e valutano quanta rata può stare in piedi senza stressare troppo il bilancio.
In mezzo c’è il famoso rapporto rata/reddito: non è una regola uguale per tutti, ma è il filtro principale che decide se una pratica passa o si blocca, soprattutto quando chiedi percentuali alte (sopra l’80%) o quando hai già altri finanziamenti.
Ecco perché partire dalla rata è una mossa intelligente anche quando stai cercando casa. Se sai la rata sostenibile, puoi stimare subito l’importo massimo di mutuo realistico e quindi il budget di acquisto. Ti evita di innamorarti di immobili fuori portata e ti fa arrivare dal venditore (e dalla banca) con un’impostazione credibile.
Per fare questo calcolo in modo rapido, usa il nostro strumento: Calcola Rata Mutuo su Settore Crediti. Ti aiuta a stimare la rata e capire subito se stai ragionando su numeri compatibili con il tuo profilo.
Tasso fisso o variabile: quando conviene davvero l’uno o l’altro
La scelta “fisso o variabile” non è una gara a chi ha ragione su internet. È una scelta di gestione del rischio: paghi un premio per la certezza (fisso) oppure accetti oscillazioni della rata in cambio di un potenziale risparmio (variabile). Il punto è capire se quel rischio è compatibile con il tuo profilo e con il tuo margine mensile.
Partiamo da un fatto che molti oggi dimenticano: il variabile è stato stra-conveniente per quasi un decennio. Per anni l’Euribor (l’indice più usato nei variabili) è rimasto vicino allo zero o sotto zero: ad esempio l’Euribor 3 mesi era ancora -0,570% a inizio 2022, poi è salito a 2,162% a inizio 2023 e fino a circa 3,905% a inizio 2024. euribor-rates.eu Oggi è sceso rispetto ai picchi, ma è ancora positivo: a inizio 2026 è intorno al 2,03%. euribor-rates.eu+1
Quindi sì: negli ultimi due anni chi aveva variabile ha sentito il colpo, ma è anche vero che per molto tempo quel prodotto è stato una “autostrada” di convenienza.
Detto questo, la storia non è una garanzia. Il variabile è come il meteo: puoi guardare la media, ma devi sapere se sei attrezzato per la grandine.
Quando conviene il tasso fisso
Conviene soprattutto quando la tua priorità è la stabilità e la tua rata non deve mai diventare un problema. In pratica:
se hai poco margine a fine mese; se stai finanziando alto (sopra l’80% ogni aumento pesa di più); se hai famiglia e spese rigide; se l’idea di una rata che cambia ti dà fastidio anche solo mentalmente. Il fisso spesso è “assicurazione sulla serenità”: magari non minimizza il costo teorico, ma minimizza il rischio di finire sotto pressione.
Quando può convenire il tasso variabile
Il variabile può essere sensato quando hai margine e flessibilità. Tipicamente: reddito stabile, risparmio mensile reale, capacità di assorbire aumenti senza tagliare pezzi di vita. E soprattutto quando fai un test di realtà: “se i tassi risalgono di 1–2 punti, reggo?”.
Per capirci con un numero indicativo: su un mutuo da 150.000 € a 25 anni, un +1% di tasso può aumentare la rata di circa 80 € al mese (ordine di grandezza). Non è apocalisse, ma se eri già tirato può diventare un problema. (È un esempio tecnico, la cifra reale dipende da durata e condizioni.)
Il punto che decide davvero: quanto “rischio rata” puoi permetterti
Molte scelte sbagliate nascono da una frase pericolosa: “tanto il variabile è sempre stato basso”. È vero che è stato basso (anche sotto zero) per tanti anni euribor-rates.eu+1, ma proprio quel decennio ha abituato tante famiglie a considerare “normale” una condizione eccezionale. Quando poi l’indice si è rialzato, la sorpresa è stata dolorosa.
Quindi la bussola è semplice: se la tua serenità dipende dal fatto che la rata non cambi mai, il fisso è spesso la scelta più pulita. Se invece hai margine e vuoi ottimizzare, il variabile può ancora avere senso, ma solo con un approccio disciplinato (stress test, piano B, eventuale strategia di surroga quando il mercato lo consente).
Se vuoi, ti preparo anche una chiusura da articolo in stile Settore Crediti con mini-CTA (“calcola rata sostenibile” + “pre-valutazione”) collegata a questa sezione, così diventa un blocco completo pronto da pubblicare.
Variabile con CAP o tasso misto: alternative intelligenti tra fisso e variabile
Se il tuo cervello vuole la convenienza del variabile ma il tuo stomaco vuole la tranquillità del fisso, esistono due “ibridi” che hanno senso più spesso di quanto si pensi: variabile con CAP e tasso misto.
Il variabile con CAP (detto anche “mutuo con tetto”) è un variabile con una cintura di sicurezza: la rata segue l’andamento dell’indice (di solito Euribor) finché il tasso resta sotto una soglia; se il tasso supera quella soglia, scatta il CAP e paghi il tasso massimo previsto, non oltre. In pratica, ti godi i periodi favorevoli del variabile, ma metti un limite al “peggio possibile”.
La cosa da sapere (senza illusioni) è che questa protezione si paga: spesso il tasso/spread del variabile con CAP risulta un po’ più alto rispetto al variabile “puro”, perché la banca sta includendo il costo di quel tetto. E qui arriva la parte intelligente: il CAP conviene soprattutto a chi vuole il variabile ma non vuole il rischio di una rata fuori controllo. Prima di firmare, guarda bene a quanto è fissato il CAP (perché un CAP altissimo è protezione “di facciata”) e verifica se esistono clausole tipo floor (un tasso minimo sotto il quale non scendi), che possono ridurre il vantaggio quando i tassi scendono.
Il tasso misto, invece, è un mutuo che ti permette di passare da fisso a variabile (o viceversa) a scadenze e condizioni stabilite nel contratto. È letteralmente un “mutuo con scelta programmata”: parti con un tipo di tasso e poi, dopo un periodo (spesso 2/5/10 anni), puoi decidere se restare, cambiare, o ricalibrare in base alle condizioni di mercato del momento.
Qui si incastra perfettamente la tua idea del “fisso 5 anni”: è una logica sensata se oggi vuoi stabilità e nel medio termine vuoi tenerti la possibilità di rivedere la scelta. L’unica precisazione importante è questa: la parola “rinegoziabile” non è una bacchetta magica, perché la rinegoziazione dipende dalla disponibilità della banca.
Quello che invece è “strutturato” e scritto nero su bianco è la formula mista con opzione (cioè: finestre e regole di cambio tasso già previste). E se tra 5 anni trovi condizioni migliori altrove, esiste sempre la strada della surroga/portabilità, che in Italia è disciplinata per essere senza penali e senza costi aggiuntivi imposti dalla banca originaria.
In sintesi: CAP se vuoi un variabile “con tetto massimo” e dormire più tranquillo; misto se vuoi partire fisso (magari 5 anni rinegoziabile di volta in volt) ma non vuoi sposarti per sempre con una scelta fatta oggi. La parte davvero decisiva, in entrambi i casi, è leggere bene le condizioni: livello del CAP, eventuale floor, spread, finestre di cambio, e costi/criteri con cui si esercita l’opzione. Banca d’Italia+1
Il vero criterio di scelta: stress test della rata e piano B
l mutuo conviene quando regge anche nello scenario scomodo. Se stai valutando un variabile (anche con CAP) o un misto, fai un controllo semplice: immagina un aumento dei tassi e chiediti se la rata resterebbe sostenibile senza tagliare spese essenziali o intaccare la serenità. Se la risposta è “sì”, hai margine e puoi ottimizzare; se la risposta è “no”, la convenienza del variabile è solo apparente.
Accanto allo stress test serve un piano B realistico: sapere quando avrebbe senso rinegoziare, valutare un passaggio a fisso o considerare una surroga se il mercato diventa più favorevole. Non è “fare il furbo”, è gestire un impegno lungo anni con disciplina.
In pratica, non esiste una scelta universale tra fisso, variabile, CAP o misto: esiste la scelta che ti dà il miglior equilibrio tra costo e tranquillità, in base al tuo profilo e alla percentuale finanziata. Prima di decidere, parti dalla rata sostenibile e dai numeri veri: ti evita errori e ti fa scegliere la banca più compatibile fin dall’inizio.
Calcola subito la tua rata con il tool “Calcola Rata Mutuo” di Settore Crediti e, se vuoi una risposta concreta sul tuo caso, richiedi una pre-valutazione gratuita: ti diciamo qual è la strada più sensata e quali soluzioni hanno più probabilità di arrivare a delibera, senza tentativi a vuoto.
