Il mutuo al 100% è possibile, ma non è uguale per tutti e non è uguale in tutte le banche.
Prima di chiedersi “quali banche lo fanno”, è fondamentale capire quale tipo di mutuo al 100% stiamo cercando: 100% sul prezzo? Sul valore di perizia? Include anche le spese?
In questa pagina vediamo quando il 100% è ottenibile, il ruolo del Fondo Prima Casa (CONSAP), come verificare le banche aderenti e quali requisiti aumentano davvero le probabilità di delibera.Every great blog post starts with a solid structure.
Prima una cosa onesta: il mutuo al 100% non è un prodotto “standard” uguale per tutti. Nella maggior parte dei casi il 100% diventa possibile grazie al Fondo Prima Casa CONSAP e solo se rientri nei requisiti (categoria prioritaria, ISEE quando richiesto, immobile conforme, perizia ok, sostenibilità della rata). Detto questo, alcuni istituti pubblicano percorsi/offerte che possono arrivare al 100% in condizioni specifiche, ad esempio:
- Intesa Sanpaolo (accesso Fondo Prima Casa: possibilità di finanziare fino al 100% se l’ISEE rispetta le soglie previste dal Fondo).
- BPER Banca (pagina dedicata al “Mutuo 100% Prima Casa”, tipicamente in ambito Fondo/under 36).
- Crédit Agricole Italia (sui mutui prima casa/giovani: indicata la possibilità di finanziare fino al 100% del valore in presenza delle condizioni previste).
- Banco BPM (MutuoYou Giovani Under 36: indicata “finanziabilità fino al 100% del valore dell’immobile”).
- Banca Valsabbina (documentazione informativa su mutuo “CONSAP” con LTV anche fino al 100%, nel perimetro e requisiti indicati).
- Credito Cooperativo (BCC) (molte BCC hanno soluzioni con Fondo Prima Casa e parlano di “fino al 100%” per i profili ammessi). 1
Importante: la lista cambia nel tempo e non tutte le filiali applicano le stesse politiche. Rivolgiti al Broker Creditizio Settore Crediti e scopri nella pagina servizi come ottenere il mutuo al 100% velocemente. Per verificare invece “chi aderisce” in modo ufficiale, la fonte più pulita è l’elenco CONSAP/ABI delle banche aderenti al Fondo.
Perché non è così semplice (te lo spiego nel resto dell’articolo)
Perché il “100%” dipende da variabili che spesso tagliano la pratica, come la categoria prioritaria, ISEE (quando richiesto), rapporto rata/reddito, storico creditizio, perizia (minore tra prezzo e valore), immobile non di lusso ed altri parametri.
Se non rientri nel 100%: la strada più realistica è 90–95%
Qui entra in gioco la differenza tra “cercare una banca a caso” e fare strategia: spesso per chi è over 36 o non rientra nel perimetro più favorevole, l’obiettivo concreto diventa ottenere un mutuo sopra l’80% (90–95% quando fattibile) scegliendo l’istituto giusto e impostando bene la pratica.
Se ti serve un mutuo sopra l’80% e vuoi capire subito se 90–95% è realistico nel tuo caso, Settore Crediti, broker creditizio specializzato può fare una pre-valutazione gratuita e senza impegno per indirizzarti verso le soluzioni più adatte, evitando tentativi a vuoto.”
La via più comune: Fondo Prima Casa CONSAP (e perché sblocca il 100%)
Quando senti parlare di mutuo al 100%, nella pratica quasi sempre stai parlando di questa combinazione: banca + Fondo Prima Casa CONSAP = la banca si prende meno rischio perché una parte del capitale è garantita dallo Stato.
1) Cosa fa davvero CONSAP (in parole umane)
Il Fondo non “regala” il mutuo e non decide al posto della banca ma offre una garanzia sulla quota capitale (non sugli interessi), su mutui fino a 250.000 €, per l’acquisto della prima casa (anche con ristrutturazione finalizzata a migliorare l’efficienza energetica, nei casi previsti). Questo è il punto: con la garanzia, alcune banche sono più disponibili a salire sopra l’80%, fino al 90–95% e, in certi casi, anche al 100% (ma sempre se il profilo regge) ovvero se susssitono determinati requisiti di rapporto rata/eddito con redditi a tempo indeterminato spesso con assuzioni da aziende sane.
2) 50% o 80%? Le due “marce” della garanzia
Sul Fondo esistono due livelli chiave:
Garanzia “standard” (50%)
- Per chi rientra nei requisiti di accesso al Fondo ma ha ISEE oltre 40.000 €: la garanzia resta al 50% della quota capitale.
Garanzia “rafforzata” (80%)
- Sale all’80% della quota capitale se:
- rientri nelle categorie prioritarie, e
- hai ISEE ≤ 40.000 €, e
- chiedi un mutuo superiore all’80% rispetto al prezzo d’acquisto (comprensivo di oneri accessori).
Alcune banche, per alcune casistiche (es. famiglie numerose), indicano anche estensioni/percentuali specifiche nelle loro informative: per questo va letto bene il perimetro dell’istituto con cui stai trattando.
3) Requisiti: chi rientra nelle “categorie prioritarie”
Secondo CONSAP, le categorie prioritarie includono (in sintesi):
- Giovani che non abbiano compiuto 36 anni
- Coppia coniugata o convivente da almeno 2 anni, con almeno un componente under 36
- Famiglia monogenitoriale con figli minori
- Conduttori di alloggi di proprietà degli ex IACP (case popolari) Consap
Tradotto in modo brutale ma utile: il Fondo (e soprattutto la garanzia “rafforzata”) oggi è molto più “categoria-centrico”. Dal 1° gennaio 2025 la normativa ha ristretto l’accesso alle categorie prioritarie.
4) “Prima le banche facevano 100% anche agli over 36 con CONSAP al 50%…”
Qui bisogna essere precisi, su pratiche molto solide, con redditi forti, perizia perfetta, nessuna segnalazione, spesso con garanzie extra, ma non era “automatico” e non era una regola scritta nella pietra: era più una scelta commerciale/di rischio della singola banca. Oggi, però, il tema vero è un altro: se sei over 36 e non rientri nelle categorie previste, la via CONSAP potrebbe non essere percorribile (o comunque non nella forma “rafforzata” che rende più realistico superare l’80%).
5) Se sei over 36 e punti al 90–95%: cosa fare (senza perdere mesi)
Se l’obiettivo è ottenere un mutuo sopra l’80% ma sei fuori dal perimetro CONSAP “buono” (o non ci rientri proprio), la strategia più sensata è:
- non fissarti su “quale banca” in astratto, ma costruire la pratica per renderla “bancabile” al massimo LTV possibile;
- valutare più istituti e le loro policy reali (che cambiano molto);
- usare leve tecniche: garante, migliore struttura reddituale, riduzione debiti in corso, compromesso corretto, tempi giusti, perizia protetta.
È esattamente il lavoro da broker/mediatore del credito: incrociare banche, requisiti e appetito al rischio per trovare lo spazio dove un 90–95% è realistico.
Se sei over 36 e stai cercando un mutuo sopra l’80%, su Settore Crediti possono fare una pre-valutazione per un mutuo al 100% e costruire la strategia migliore per arrivare al LTV più alto possibile, confrontando più soluzioni bancarie.
Mutuo 100%: i documenti che fanno la differenza
Sul mutuo al 100% la banca non ti “valuta”: ti scannerizza. E lo fa con un criterio spietato: quanto rischio vede e quanto velocemente riesce a misurarlo.
Per questo la raccolta documentale deve essere rapida, completa e pulita: quando la pratica arriva “già pronta”, il gestore (e poi l’ufficio crediti) la prende sul serio subito. Quando arriva a pezzi, si raffredda, slitta… e nel 100% le tempistiche contano. Quante volte arrivano in banca pratiche incomplete, documenti fotocopiati male, foto delle carte d’identità su sfondi improbabili, tutte cose che possono irritare un deliberante, quello che in sostanza ha il potere di farti coprare casa. tutto a causa della supercficialità della gente.
1) Redditi capienti e dimostrabili
Qui non vince “quanto guadagni”, vince quanto è difendibile il tuo reddito nei documenti.
- Lavoratori dipendenti: ultime buste paga, CU, contratto, eventuale lettera di assunzione/trasformazione a tempo indeterminato, estratto conto dove si vede l’accredito stipendio.
- Autonomi / P.IVA: dichiarazioni dei redditi (almeno 2 anni), F24, visura camerale se serve, bilancini/contabili (se disponibili), estratti conto.
- Altri redditi (affitti, assegni, ecc.): documentazione e prova incassi.
Regola pratica: più il mutuo è “spinto” (90–100%), più la banca vuole redditi stabili e continui, non “una fiammata”. e fai attenzione ai tuoi estratti conto, entrare spesso in contanti non giustificate, giocate ai casinò online o altro gioco d’azzardo fanno precipitare a zero la possibilità di ottenre qualsiasi tipo di mutuo.
2) Debiti in corso: meglio pochi, meglio piccoli, meglio chiari
Meglio avere pochi prestiti, idealmente uno solo (se proprio), e soprattutto rate sostenibili.
Cosa guarda davvero la banca:
- rapporto rata/reddito (quanta parte del reddito va in rate);
- esposizioni “invisibili” tipo revolving, carte a rate, Buy Now Pay Later (il classico acquisto da un e-commerce)
- eventuali fidi/finanziamenti non utilizzati ma presenti.
Prima di presentare domanda, chiudi o riduci il debito che pesa di più in rata (se possibile). Non per moralismo: per matematica.
3) Storico pagamenti: regolarità, CRIF pulita, zero “ombre”
Il 100% non perdona distrazioni:
- rate sempre pagate puntuali;
- niente ritardi recenti;
- niente segnalazioni (anche piccole) non chiarite.
Se in passato c’è stato un inciampo, la differenza la fa come lo racconti: una nota esplicativa + documentazione (evento isolato, risolto, oggi stabilità). Le banche temono le “zone grigie”, non i fatti chiari.
4) Estratti conto: servono per capire chi sei davvero
Molti sottovalutano questo pezzo. Gli estratti conto servono a vedere:
- accredito reddito coerente,
- spese ricorrenti e loro peso,
- eventuali scoperti, insoluti, “tirate” di fine mese,
- disponibilità e risparmi.
Qui la velocità è tutto: avere già pronti gli ultimi 6 mesi di estratti conto (a seconda della banca) evita ping-pong che rallentano l’istruttoria.
Abbiamo già accennato a quanto sia pericoloso presentare estratti conto con “strane” uscite come giocate d’azzardo o altri movimenti poco chiari.
5) Documenti dell’immobile: se l’immobile è “sporco”, il 100% muore
Una pratica perfetta può saltare per colpa dell’immobile. Servono:
- preliminare/compromesso fatto bene (con clausole e tempi coerenti),
- visure e planimetrie, conformità catastale/urbanistica,
- APE (attestato di prestazione energetica),
- Atto di provenienza, eventuali vincoli, abusi da sanare.
Nel 100% la banca vuole un immobile semplice da periziare e liquidare. Se l’immobile è complicato, la percentuale massima spesso scende.
6) Antiriciclaggio: provenienza fondi chiara (anche quando “non hai anticipo”)
Anche se chiedi il 100%, ci sono spese (notaio, imposte, istruttoria) e la banca deve vedere da dove arrivano i soldi. Bonifici tracciati, donazioni formalizzate se presenti, niente movimenti strani “a ridosso”.
7) Se c’è un garante, serve un dossier “gemello”
Se entra un garante, prepari gli stessi documenti principali: redditi, estratti conto, impegni in corso, documenti identità. Un garante “solido” può far pendere la bilancia quando l’LTV è alto.
Mini-checklist “anti-rallentamento” (quella che salva settimane)
- Documenti reddituali completi e aggiornati ✅
- Estratti conto pronti (e leggibili) ✅
- Debiti in corso mappati e sotto controllo ✅
- Storico pagamenti regolare / spiegazioni già pronte se hai dei dubbi ✅
- Immobile “pulito” (conformità + preliminare fatto bene) ✅
- Provenienza fondi tracciabile ✅
Non basta “aderire”: cosa cambia da banca a banca
Quando una banca “aderisce” al Fondo Prima Casa o dichiara di poter arrivare al 90–100%, molti pensano: ok, allora lo fa. In realtà l’adesione è solo il permesso di giocare la partita, non la promessa di vincerla. La differenza vera la fanno le politiche interne (le famose “policy”) e l’interpretazione pratica che ogni istituto dà al rischio.
Il primo filtro: il profilo del richiedente
Due persone con lo stesso stipendio possono ottenere esiti diversi da banche diverse, perché cambiano:
- rapporto rata/reddito accettato (alcune sono più conservative, altre più elastiche);
- tipo di contratto e anzianità lavorativa (tempo indeterminato, determinato, periodo di prova, settore);
- età e durata massima concedibile (una banca può allungare di più, un’altra accorcia e alza la rata);
- presenza di co-intestatari o garanti e quanto “pesano” davvero in istruttoria.
Il secondo filtro: come la banca legge il “100%”
Il “100%” non è sempre lo stesso concetto:
- alcune ragionano sul prezzo di acquisto, altre sul minore tra prezzo e valore di perizia (e qui una perizia sotto prezzo ti “taglia” l’LTV in un secondo);
- alcune includono nel calcolo certe voci accessorie, altre no;
- alcune concedono il 100% solo su importi e tagli specifici, o solo in combinazione con determinate garanzie.
Tasso, spread e costi: dove si vede la vera strategia della banca
Quando una banca si espone di più (LTV alto), spesso compensa in modo più o meno evidente:
- spread più alto o condizioni meno aggressive;
- assicurazioni richieste o fortemente “caldeggiate”;
- spese di istruttoria/perizia più elevate;
- vincoli su canali e modalità (solo filiale, solo consulente interno, solo pratiche con determinati requisiti).
Non è “cattiveria”: è gestione del rischio e marginalità.
Tempi e qualità dell’istruttoria: non tutte le banche lavorano allo stesso ritmo
Sul mutuo sopra l’80% il tempo non è un dettaglio: è un fattore di successo.
- alcune banche hanno processi rapidi e digitalizzati e “prendono in carico” in modo lineare;
- altre hanno passaggi più lenti, richieste documentali spezzettate e perizie che arrivano tardi.
Risultato: con la stessa pratica, in una banca chiudi sereno, nell’altra ti scade il compromesso e ti giochi la trattativa.
L’immobile conta più di quanto sembra
Molti pensano che il mutuo dipenda “solo dal reddito”. Nel 90–100% spesso è metà pratica.
- immobile con piccole difformità, planimetrie non coerenti, provenienze complicate = banca più prudente;
- immobile “pulito”, facile da periziare e rivendere in caso di default = banca più disponibile a spingersi.
Due banche possono valutare lo stesso immobile con severità diversa.
Le eccezioni: alcune banche le fanno, altre mai
Qui sta la differenza tra “banca aderente” e “banca adatta”.
C’è chi fa eccezioni ragionate (un garante forte, un profilo ottimo, un immobile impeccabile), e chi invece ha regole rigide: se manca un requisito, stop. Nel mutuo oltre l’80% le eccezioni contano, ma non tutte le banche le contemplano allo stesso modo.
Perché spesso conviene una regia unica (broker/mediatore)
Proprio perché le policy cambiano tanto, la strategia non è “mandare richieste a caso”, ma:
- scegliere l’istituto più compatibile col tuo profilo;
- impostare correttamente documenti, tempi e perizia;
- evitare rifiuti inutili che ti fanno perdere settimane (e in alcuni casi peggiorano la percezione del rischio).
È qui che un mediatore creditizio può fare la differenza soprattutto quando cerchi mutui sopra l’80%: non perché “ha magie”, ma perché conosce il terreno e ti evita i buchi.
Errori che fanno saltare il mutuo al 100% (anche a pratica “bella”)
Il mutuo al 100% è come una pratica “ad alta sensibilità”: può essere impostata benissimo, con redditi solidi e documenti in ordine, eppure saltare per dettagli che nel classico 70–80% verrebbero assorbiti senza drammi. Il motivo è semplice: quando la banca è esposta al massimo, qualsiasi variabile che aumenti il rischio diventa improvvisamente “decisiva”.
Uno dei killer più comuni è il compromesso scritto male o gestito con tempi irrealistici. Molti agenti immobiliari stabiliscono in accordo con i vendtiori tempi troppi stretti, a volte un mese non è il tempo necessario per poter portare a termine l’istruttoria del mutuo: infatti se nel preliminare ci sono scadenze troppo strette, penali poco chiare, condizioni sospensive assenti o impostate male, la banca percepisce instabilità e l’istruttoria si inceppa. A volte non è nemmeno la banca a dire no: è il tempo che scade. Il 100% richiede una linea temporale coerente tra documenti, perizia, delibera e rogito. Quando questa coerenza non c’è, una pratica potenzialmente approvabile si trasforma in una corsa contro il muro.
Poi c’è l’assassino silenzioso: la perizia sotto il prezzo. Molti ragionano sul prezzo d’acquisto, ma la banca spesso ragiona sul minore tra prezzo e valore periziato. Se compri a 200 e il perito valuta 185, il tuo “100%” non è più 100%: diventa matematicamente un LTV più alto di quello che la banca intende concedere, e la pratica può saltare o costringerti a mettere liquidità che non avevi previsto.
Questo succede più spesso di quanto si creda, soprattutto in mercati dove i prezzi sono cresciuti velocemente o quando l’immobile ha elementi che “raffreddano” la valutazione (condizioni interne, piano, esposizione, pertinenze, comparabili). Non basta, come dice qualcuno, avere conoscenze dirette con i periti, per evitare questo rischio.
Vero però che esitono mediatori creditizi che conoscono banche e gli stessi periti da parecchio tempo e sanno già in anticpo quanto rischio può esserci nella valutazione di un immobile fuori prezzo, o su un mutuo a cui sono state aggiunte le spese: come notaio e costi dell’agenzia immoibliare (se nell’ordine di qualche milgiaio di euro e immobile risulta capiente, non visono grossi rischi di vedere la perizia bocciata).
Un’altra trappola è presentare documenti in modo lento o disordinato. Nel 100% la banca vuole certezza subito: se il dossier arriva a pezzetti, con integrazioni continue, l’istruttoria perde ritmo e credibilità. Il risultato è che il gestore tende a dare priorità ad altre pratiche più lineari e “facili”, e tu finisci in coda. Una pratica bella, ma lenta, spesso muore di calendario.
C’è poi tutto il tema della sostenibilità reale, che non coincide sempre con lo stipendio “sulla carta”. Anche con reddito buono, se dagli estratti conto emergono spese ricorrenti pesanti, scoperti, utilizzo continuo di revolving o micro-rateizzazioni, la banca legge un profilo più fragile. Il 100% amplifica questa lettura: quello che al 70% potrebbe passare come “gestibile”, al 100% diventa una nota critica.
Molti si fanno male anche con i prestiti in corso e con le linee di credito “dormienti”. Un finanziamento auto o un prestito personale non è per forza un problema, ma se la rata incide troppo o se esistono affidamenti e carte a rate che aumentano l’esposizione potenziale, la banca ricalcola i parametri e stringe. Il punto non è solo quanto devi oggi, ma quanto potresti dover sostenere domani.
Un errore sottovalutato riguarda l’immobile: difformità urbanistiche o catastali, planimetrie non allineate, pratiche edilizie incomplete, pertinenze non chiare, provenienze complicate. Nel mutuo “spinto” la banca vuole un bene facilmente ipotecabile e liquidabile. Se l’immobile ha zone grigie, anche piccole, l’ufficio crediti preferisce non esporsi al massimo. E spesso non te lo dicono in modo netto: ti chiedono integrazioni, chiarimenti, documenti aggiuntivi… e intanto i giorni passano.
Anche la parte “antiriciclaggio” può far saltare tutto se gestita male. Nel 100% qualcuno pensa: “non devo mettere anticipo, quindi non interessa”. Invece interessa eccome, perché ci sono spese e movimenti da giustificare, e soprattutto la banca pretende tracciabilità e coerenza. Bonifici strani, movimenti in contanti, “prestiti tra amici” non documentati o soldi che compaiono all’ultimo momento sono l’equivalente di far scattare un allarme. Magari non è nulla di illecito, ma per la banca è rischio reputazionale e operativo.
Infine c’è l’errore più umano: dare per scontato che “se la banca aderisce, allora lo fa”. Ogni istituto ha policy interne, filtri, appetito al rischio e periodi dell’anno in cui è più o meno propenso a spingersi. Nel 100% anche l’interpretazione della filiale e la qualità del gestore contano: due filiali della stessa banca possono comportarsi in modo diverso, perché diversa è l’esperienza e diversa è la capacità di incastrare bene la pratica nei binari corretti.
La sintesi è questa: il mutuo al 100% non salta solo quando manca un requisito, ma quando manca la sensazione di controllo. Se tutto è coerente — documenti pronti, redditi solidi, pagamenti regolari, debiti sotto controllo, immobile pulito e tempistiche sane — la banca può prendersi il rischio. Quando una di queste cose scricchiola, al 100% non scricchiola: crolla.
Mutui 100% solo a tasso fisso?
No: un mutuo al 100% può esistere sia a tasso fisso sia a tasso variabile, a seconda della banca e della formula (spesso collegata al Fondo Prima Casa CONSAP). Per capirci: ci sono istituti che pubblicano soluzioni “fino al 100%” anche a tasso fisso (es. Intesa Sanpaolo in ambito Fondo/giovani).
Detto questo, la tua intuizione è corretta nel senso pratico: ottenere un 100% a tasso fisso è spesso più difficile (o più costoso) rispetto al variabile. Il motivo non è “mistero bancario”, è matematica del rischio: con LTV altissimo la banca si espone al massimo; con il fisso si assume anche il rischio di “bloccarsi” un rendimento per molti anni. Risultato tipico: o il fisso te lo concedono solo con profili molto solidi, oppure lo prezzano meno “aggressivo”, oppure spingono su alternative più flessibili.
Ecco perché, nella realtà di sportello, molte banche su mutui molto spinti tendono a proporre più facilmente il tasso variabile (o variabile con cap / misto), perché è più semplice da far rientrare nei loro paletti interni e, in certi periodi di mercato, risulta anche più “collocabile” come rata iniziale.
Il punto però non è “fisso buono, variabile cattivo” (quella è propaganda da bar). Sul 100% conta una domanda più adulta: la rata resta sostenibile anche se i tassi cambiano? Perché col variabile, soprattutto a LTV alto, basta un rialzo per trasformare una rata “ok” in una rata che mangia ossigeno. Se scegli variabile, il modo intelligente di farlo è con un margine di sicurezza reale sul bilancio familiare, e valutando formule che limitino il rischio (cap/misto) quando disponibili.
La strategia più concreta, se vuoi massimizzare le probabilità di ottenere il 100% senza esporti male, è ragionare così: prima l’approvazione e la sostenibilità, poi la forma tecnica del tasso. In tanti casi il percorso più razionale è partire con la soluzione che passa (spesso variabile), e costruire nel tempo l’uscita: quando il capitale scende e l’LTV si abbassa, si apre più spazio per rinegoziazione o surroga verso un fisso più “umano”. (Non è una promessa: è un approccio).
Il mutuo al 100% non è una scorciatoia: è un’operazione possibile, ma “sensibile”, dove contano requisiti, documenti, immobile, perizia e soprattutto la banca giusta per il tuo profilo. Sul tasso vale la stessa logica: il fisso è spesso più difficile da ottenere al 100% e molte banche spingono il variabile, quindi la scelta migliore è quella che ti porta approvazione + sostenibilità reale, non quella che “suona meglio”.
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Grazie per aver letto il nostro articolo, alla prossima!
